ПРИЗНАНИЕ САДОВОГО ДОМА ЖИЛЫМ

Аннотация: В статье проанализировано изменение законодательства о правовом статусе дачных домов. Рассмотрены особенности признания зданий, расположенных на садовых участках, жилыми. Разграничены понятия «жилой дом» и «садовый дом». Рассмотрен порядок регистрации в садовых некоммерческих товариществах.

Выпуск: №2 / 2020 (апрель - июнь)

УДК: 365.262:347.235

Автор(ы): Колоколова Елена Олеговна
кандидат философских наук, доцент, кафедра трудового права и права социального обеспечения, Саранский кооперативный институт (филиал) Российского университета кооперации, г. Саранск

Страна: Россия

Библиографическое описание статьи для цитирования: Колоколова Е. О. Признание садового дома жилым / Е. О. Колоколова. – Текст : электронный // Научное обозрение. Международный научно-практический журнал. – 2020. – № 2. – 1 электрон. опт. диск (CD-ROM). – Систем. требования: Pentium III, процессор с тактовой частотой 800 МГц ; 128 Мб ; 10 Мб ; Windows XP/Vista/7/8/10 ; Acrobat 6 х.

 

С 1 января 2019 года законодатель исключил из легальной терминологии такие понятия как «дачный дом» и «дача», «дачный участок», а также производные от них категории «дачное хозяйство», «дачное строительство». Связано это с введением нового Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 217-ФЗ), который пришел на смену Закону от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон № 66-ФЗ). Суть Закона № 217-ФЗ состоит в регулировании отношений по ведению любительского садоводства. Таким образом, в соответствии с положениями данного закона в России дач больше нет, что по данным Минэкономразвития затронуло интересы около 60 млн. граждан, имеющих такие загородные дома. Кроме указанных выше понятийных категорий, изменения коснулись сведений ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка, на котором расположен такой дом.

Необходимо рассмотреть, чем же обоснована отмена «дачи» как правового понятия. Ранее действующий Закон № 66-ФЗ допускал размещение жилых строений на садовых земельных участках, одновременно устанавливая запрет на регистрацию в таких строениях. В отношении дачных земельных участков закон допускал размещение на них жилых домов. Таким образом, законодатель проводил разграничение правовых статусов данных земельных участков [4].

Постановлением Конституционного суда от 14.04.2008 № 7–П были признаны несоответствующими конституционным нормам положения Закона № 66-ФЗ, которые ограничивали право граждан на регистрацию по месту фактического жительства в помещениях, расположенных на садовых участках, относящихся к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения, принадлежавшим им на праве собственности, при условии, что такие помещения признаны пригодными для постоянного проживания [7].

Действующий Закон № 217-ФЗ не содержит понятие «жилое строение», предусматривая, что на садовом участке могут размещаться жилые дома (п. 9 ст. 54) как замена категории «жилое строение», а также нежилые здания, предназначенные для сезонного или вспомогательного использования в качестве места временного пребывания и отдыха, которые признаются садовыми домами (п. 11 ст. 54). В отдельную группу строений названный закон выделяет хозяйственные постройки и гаражи [3].

В связи с тем, что положения Закона № 217-ФЗ о режиме использования садового участка дублировали бы положения Закона № 66-ФЗ о режиме дачного участка, новый закон исключил понятие «дача» из категорийного аппарата. Соответственно, также были исключены все производные данного слова и в отношении таких организационно-правовых форм ведения деятельности, как дачные некоммерческие товарищества, дачные потребительские кооперативы, дачные партнерства и т.д.

На переходный этап в связи с введением нового правового регулирования ведения садоводства и огородничества Закон № 217-ФЗ установил, что «садовый земельный участок», участок «для ведения садоводства» как понятия, отражающие вид разрешенного использования участка, идентичны по правовому содержанию таким понятиям как «дачный земельный участок», участок «для ведения дачного хозяйства». Таким образом, упомянутые выше наименования, содержащиеся в ЕГРН, указанные в правоустанавливающих либо иных документах, признаются равнозначными, а все такие участки признаются садовыми земельными участками (ч. 7 ст. 54 Закона № 217-ФЗ).

Законодатель не установил императивной обязанности для собственников по внесению изменений записи в ЕГРН в части наименований указанных объектов недвижимости, но при желании, правообладатель вправе внести изменения в вид разрешенного использования земельного участка посредством подачи заявления в Росреестр либо МФЦ.

Необходимо обратиться к установленной Правительством РФ процедуре признания садового дома жилым и наоборот.

Как уже было указано выше, садовым домом признается здание сезонного использования, которое обеспечивает удовлетворение бытовых нужд в период временного в нем нахождения.

Статья 16 Жилищного кодекса РФ определяет жилым домом индивидуально-определенное здание, в состав которого включаются комнаты (места непосредственного проживания граждан), а также вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд лиц, проживающих в таком помещении. При этом, статья 15 ЖК РФ в качестве одного из существенных признаков объектов жилищных правоотношений устанавливает такой критерий как пригодность для постоянного проживания [1]. Соответственно существенным отличием жилого дома, расположенного на садовом земельном участке, от садового дома является критерий пригодности для постоянного проживания.

Закон предусматривает возможность изменения правового режима названных выше объектов, но при наличии определенных условий (ч.3 ст. 23 Закона № 217-ФЗ). Если рассматривать перевод садового дома в жилой дом, то кроме установления факта возможности постоянного проживания в таком доме, он должен также быть признан недвижимым имуществом, а также отвечать установленным санитарным и техническим нормативам, которые определены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», а также иными нормативными актами.

При определении технического состояния дома в целях признания его жилым должны быть соблюдены такие критерии как оснащение такого здания водой, отоплением, освещением и др. Внутренние помещения должны соответствовать нормативам по размеру площади, по высоте потолков и т.д.

Решение о признании садового дома жилым и наоборот принимается органом местного самоуправления (далее ОМСУ), в границах которого находится земельный участок. Собственник садового дома (жилого дома) принявший решение об изменении правового режима строения, находящегося на садовом земельном участке должен предоставить заявление в ОМСУ, а также следующие документы: выписку из ЕГРН (не обязательное требование, т.к. ОМСУ может запросить данный документ самостоятельно через систему межведомственного взаимодействия); заключение о техническом состоянии объекта; при наличии прав третьих лиц на переводимый объект – нотариальное согласие правообладателей. Заявителю выдается расписка с перечнем предоставленных документов. Решение об признании или об отказе изменения правового режима здания, расположенного на садовом земельном участке, принимается ОМСУ в течение 45 календарных дней со дня подачи заявления и направляется заявителю не позднее 3 рабочих дня со дня принятия тем способом, который указан в заявлении (например, почтовым отправлением или электронной почтой).

В случае отказа заявителю должны быть доведены до сведения основания такого отказа, что может им быть оспорено в суде. Основаниями для отказа в изменении статуса жилого или садового дома могут быть следующие: размещение такого дома на земельном участке, виды разрешенного использования которого не предусматривают такого разрешения; в случае подачи заявления об изменении статуса жилого дома на садовый дом = это использование его в качестве постоянного места жительства. Не будет являться основанием для отказа, если в одно-/двухэтажном здании не предусмотрена централизованная система горячего водоснабжения и канализации.

При рассмотрении вопроса о согласовании или отказе уполномоченный орган проверяет соблюдение собственником предельных параметров разрешенного строительства зданий и сооружений на садовых земельных участках, которые устанавливаются градостроительными регламентами (п. 39 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ).

В соответствии с параметрами, предъявляемыми к объектам индивидуального жилищного строительства, такие здания не могут иметь свыше трех надземных этажей с высотой до двадцати метров. Здание должно состоять из комнат и помещений вспомогательного назначения.

Такими образом, если ОМСУ принимает решение о признании здания, расположенного на садовом земельном участке, жилым, то с 1 января 2019 года граждане вправе осуществлять регистрацию в таком доме. Данное решение является положительным, так как позволяет осуществлять гражданам регистрацию по месту своего фактического нахождения, что в свою очередь позволяет органам власти более обосновано и прогнозируемо выстраивать социально-экономические отношения на местах.

Для осуществления регистрации в жилом доме, расположенном на садовом земельном участке, необходимо чтобы такой участок был предназначен для садоводства (т.е. указан конкретный вид разрешенного использования), находился в границах населенного пункта, а сам дом должен соответствовать рассмотренным выше нормам, а также иметь почтовый адрес.

Важно отметить, что отсутствие присвоенного адреса будет являться препятствием для регистрации в жилом доме, расположенном на садовом участке. В таком случае необходимо обратиться к ОМСУ (через МФЦ) с заявлением о присвоении адреса. ОМСУ в течении не более 18 рабочих дней должны принять решение о присвоении адреса или об отказе (п. 37 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 № 1221) [6].

Нельзя не отметить важность решения законодателя в сфере реализации жилищных прав граждан при получении социального жилья. Так, если гражданину принадлежит здание на садовом земельном участке, сведения о котором внесены в ЕГРН до 01.01.2019 года с указанием назначения «жилое строение» («жилое»), и данный гражданин стоит на учете в качестве нуждающегося в получении социального жилья, то в соответствии с п. 9. Ст. 54 Закона № 217-ФЗ площадь такого помещения не будет включаться в сумму площадей при расчете уровня обеспеченности гражданина и его семьи в целях постановки на учет для получения жилья по договору социального найма либо найма жилого помещения в социальных наемных домах.

 

 

Список использованных источников 

 

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ в ред. от 06.02.2020 : принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года : одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года // Российская газета. 12.01.2005. № 1 ; официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения 05.03.2020).
  2. Градостроительный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ в ред. от 27.12.2019 : принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года ; одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года // Российская газета. 30.12.2004. № 290 ; официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения 05.03.2020).
  3. О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : федер. закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ в ред. от 03.08.2018 : принят Государственной Думой 20 июля 2017 года : одобрен Советом Федерации 25 июля 2017 года // Российская газета. 02.08.2017. № 169 ; Собр. законодательства Рос. Федерации. 31.07.2017. № 31 (Ч. I). Ст. 4766.
  4. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан : федер. закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ в ред. от 03.07.2016 : принят Государственной Думой 11 марта 1998 года : одобрен Советом Федерации 1 апреля 1998 года // Российская газета. 23.04.1998. № 79 ; официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения 05.03.2020) (утратил силу).
  5. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом : постановление Правительства РФ от 28 января 2006 № 47 : ред. от 29.11.2019 // Российская газета. 10.02.2006. № 28 ; официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения 05.03.2020).
  6. Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов: постановление Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. № 1221 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 01.12.2014. № 48. Ст. 6861
  7. По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» : постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7–П // Вестник Конституционного Суда РФ. 2008. № 3.

 


        

 Kolokolova Elena

PhD in Philosophy, associate Professor, Department Employment Law and Social Security Law, Saransk Cooperative Institute (branch) of Russian University of Cooperation, Saransk

 

ACCEPTANCE OF A GARDEN HOUSE AS A RESIDENTIAL BUILDING

 

The article analyzes changes in legislation on the legal status of country houses. The features of acceptance of buildings located on garden plots as residential buildings are considered. The concepts “residential house” and “garden house” are differentiated. The registration order in non-commercial garden partnerships is considered.

 

Keywords: land plot, residential premises, garden house, registration in residential premises, Federal law.

 

 

© АНО СНОЛД «Партнёр», 2020

© Колоколова Е. О., 2020